GFI CoeurForest

CoeurForest se différencie sur plusieurs aspects :

• 1^er et seul GFI à avoir un conseil scientifique avec des personnalités de premier rang (membre du Haut-Conseil pour le Climat, directeur de recherche de l’INRAE, présidente du Centre National de la Propriété Forestière, etc.) pour anticiper les défis auxquels font face les forêt.
• Approche en Sylviculture Mélangée à Couvert Continue (SMCC) qui est une méthode de gestion qui favorise la diversité d’essences forestières et qui proscrit les coupes rases. Cette méthode favorise l’ensemble des services écosystémiques de la forêt (CO2, biodiversité, cycle de l’eau, régulation du climat, qualité et stabilité des sols etc.) tout en réduisant les risques, en lissant les revenus et en maintenant une valeur patrimoniale durable.
• Sourcing d’actifs 100% français avec une équipe de gestion présente sur le terrain pour trouver des actifs d’exception, le plus souvent en « off-market ».
• Approche expérientielle de la forêt, tous les souscripteurs du GFI CoeurForest sont invités lors de journées de visite des forêts avec l’équipe de gestion.

Le GFI CoeurForest a un objectif de collecte annuelle de 15 millions d’euros. Ce premier véhicule a vocation à être toujours ouvert à la collecte, notamment pour les souscriptions ne donnant pas droit à la réduction d’impôt (18% pour l’IR-PME). Cette réduction d’impôt n’est possible que dans un véhicule avec un capital inférieur à 15M€. Ainsi, un second GFI est en cours d’obtention du visa de l’AMF afin d’offrir la possibilité de bénéficier de l’avantage réduction d’impôts de 18% dès que le premier GFI aura atteint 15 millions d’euros de collecte.

En tenant compte des frais, liés à l’investissement, et en ignorant les éventuels avantages fiscaux, un TRI de 2% par an sur 10 ans est visé (objectif non garanti) pour un investisseur du GFI CœurForest, revenus (rentabilité opérationnelle. / d’exploitation) et revalorisation de part compris.

Le GFI CoeurForest est le premier et seul GFI à être accompagné par un Conseil Scientifique, avec des personnalités de premier plan pour épauler CoeurForest dans la gestion long-terme et l’anticipation des défis d’aujourd’hui et de demain pour nos forêts :

• Alain Grandjean: Polytechnicien, Membre du Haut-Conseil pour le Climat auprès du gouvernement français. Il a été pendant plusieurs années président de la Fondation pour la Nature et l’Homme (ex-fondation Hulot). Il est associé fondateur de Carbone4, cabinet de conseil et d’études spécialisé dans la transition énergétique et l’adaptation au changement climatique.
• Jean-François Dhôte : Directeur de Recherche, Unité de Mixte de Recherches Biologie intégrée pour la valorisation de la diversité des arbres et de la forêt (BioForA). Chercheur au sein de l’INRAE depuis 1986, Jean-François a également travaillé pendant 6 ans pour l’ONF. Il s’est spécialisé dans la gestion durable des ressources forestières et leur mutation actuelle, liée au changement climatique et à l’émergence de la bioéconomie. Il a créé et dirigé deux laboratoires de 80 chercheurs, le Laboratoire d’étude des ressources forêt- bois à Nancy (1999-2008), puis le Département R&D de l’ONF (2008-14).
• Anne-Marie Bareau : Présidente du Centre National de la Propriété Forestière, l’organisme public en charge du développement de la gestion durable des forêts privées en France (75% de la forêt française), sous la tutelle du ministère.
• Ivan Pavlovic : directeur exécutif, expert de la transition énergétique au sein de Natixis. Il a mené des recherches approfondies sur le thème de la transition énergétique, en se concentrant sur les technologies émergentes (hydrogène bas carbone, biométhane) et les marchés du carbone.

En complément du Conseil Scientifique, une Charte de Gestion Durable des forêts du GFI est en cours d’adoption pour affirmer et promouvoir l’engagement de l’équipe de gestion en faveur de la protection et du développement des services écosystémiques rendus par les forêts (séquestration de CO2, abri de la biodiversité, protection des sols, cycle de l’eau, etc.).

Ainsi, toutes les forêts du GFI seront gérées en sylviculture mélangée à couvert continue. Une approche sans coupes rases et qui favorise le mélange d’essence forestière et une bonne répartition des classes d’âge au sein d’un même peuplement . Cette méthode de gestion permet de maintenir l’ensemble des services écosystémiques d’une forêt, d’en développer davantage certains d’entre eux et d’accroître sa valeur patrimoniale sur le long terme tout en conservant des revenus réguliers (voir graphique ci-dessous).

Dans ma précédente carrière, en tant qu’intermédiaire en transaction forestière, j’ai réalisé pour le compte de grandes familles, d’industriels, de compagnies d’assurance, de banques, d’autres acteurs du marché, pour environ 300 millions d’euros de transactions en forêt française.

Je connais très bien cet écosystème, constitué de tous les acteurs de la filière forestière (bûcherons, experts forestiers, gestionnaires, techniciens, scieurs, pépiniéristes, élus locaux, SAFER, etc.). C’est ce maillage très fin de relations professionnelles et parfois amicales, ancrées dans les territoires, que j’ai tissées patiemment depuis plus de 15 ans. C’est aujourd’hui ce réseau, très dense, qui me permet de trouver des forêts à vendre, dans un marché, structurellement sous-offreur. Cette approche, me permet de trouver des opportunités « off market », c’est-à-dire sans mécanisme d’appel d’offres qui font s’envoler les prix à +20-30% au-dessus de la valeur technique de la forêt, telle qu’évaluée par un expert indépendant. Ce réseau, que je le partage avec l’ensemble de l’équipe Sogenial.

Grâce aux nombreux actifs forestiers ainsi sourcés, il nous permet d’être très sélectifs dans la qualité des forêts qui intègrent le GFI et de toujours les acheter à un prix juste, si possible en dessous de la valeur d’expertise indépendante, systématiquement diligentée en amont de l’acquisition, ce qui est jusqu’à présent le cas sur les premières acquissions du GFI CoeurForest.

De plus, l’approche du GFI CoeurForest (Conseil Scientifique, sylviculture sans coupes rases, etc.) séduit les propriétaires qui, parfois, recherchent un acheteur qui saura respecter le travail qui a été fait pendant des décennies dans leur forêt. Il nous arrive même, parfois, que les vendeurs réinvestissent une partie des fruits de la vente de leur forêt dans le GFI CoeurForest afin de garder un lien avec leur forêt.

Plus de 50 personnes travaillent chez Sogenial Immobilier pour assurer le bon fonctionnement du GFI CoeurForest.

Le Conseil Scientifique du GFI CoeurForest est un organe consultatif dont l’objectif est d’aider l’équipe de gestion à anticiper les défis à venir pour les forêts (dérèglement climatique, chute de la biodiversité, etc.). Le Conseil Scientifique se réunit au moins 2 fois par an. Les membres du Conseil Scientifique sont bénévoles. Ils apportent leur soutien et leurs réseaux à l’équipe de gestion lorsque celle-ci les sollicite.

Le risque incendie existe, mais il faut le mesurer. Lors d’un été record en termes d’incendies, comme en 2022, c’est environ 0,3-0,4% de la surface forestière du pays qui a été touché par les feux, dont la grande majorité ( plus de 80%) était dans le massif des Landes de Gascogne, une région particulièrement exposée aux risques, où le GFI n’est pas investi.

Au-delà d’une équipe de professionnels (épaulée par un Conseil Scientifique) pour la sélection et la gestion des forêts, le GFI vous offre une diversification du risque puisque votre investissement se fait dans un portefeuille de forêts diversifiées en termes de géographie, d’essences forestières et de maturités. Enfin, les forêts sont assurées contre la tempête et l’incendie.

Concernant la sélection de nos forêts, lorsque nous réalisons notre expertise et notre analyse de dossier, nous étudions leur situation géographique sur une carte et visons une diversification géographique importante, sans prépondérance particulière, sans préférence pour le sud (avec une exclusion du sud-est, même), ni pour la montagne. Nous avons ainsi, dans notre pipeline des forêts dans l’ouest et dans le grand est, dans le but d’une diversification la plus large possible.

Ainsi, si la position géographique de certains des premiers actifs du GFI est dans la moitié sud du pays, cela ne correspond absolument pas une stratégie d’investissement « dans les zones à risques », ni à l’état cible du portefeuille qui sera plus atomisé encore sur l’ensemble du territoire.

En effet, pour sélectionner nos actifs, nous allons sur le terrain et prenons en compte l’ensemble des paramètres de la station forestière (type et profondeur du sol, orientation, topographie, pluviométrie, hygrométrie, altitude, accessibilité, etc.) et vérifions leur adéquation avec les peuplements en place. C’est cette combinaison station forestière / peuplement qu’il convient d’analyser finement (par ex. un peuplement d’épicéas en plaine n’est pas à sa place, une hêtraie/sapinière à 800-100m d’altitude, bien irriguée est parfaitement à sa place). C’est elle qui, avec l’état sanitaires des peuplements, va être déterminante dans notre sélection des actifs forestiers. Seule cette analyse approfondie, sur le terrain, pendant parfois plusieurs jours, permet de juger la qualité d’une forêt. Si l’on prend l’exemple des forêts que nous avons dans le Tarn et l’Hérault, celles-ci sont situées à La Salvetat-sur-Agout, où l’eau du même nom prend sa source. La forêt y est entourée de lacs qui procurent une très bonne hygrométrie, indispensable pour le bon développement des peuplements de douglas et de mélèzes. Le risque de sècheresse ou d’incendie y est, en outre, faible.

L’accessibilité d’une forêt est un critère primordial, c’est l’un des premiers éléments que nous vérifions lors d’une analyse. C’est particulièrement vrai pour les forêts de montagne, où l’accès à certaines parcelles peut être compliqué. Nous nous assurons toujours de pouvoir accéder aux bois de nos forêts (que la pente n’est pas trop importante), c’est essentiel pour la gestion, mais également que les bois pourront être sortis de la forêt, traverser des villages, et rejoindre une scierie locale. En effet, il arrive parfois que les camions grumiers ne puissent pas passer par certaines communes de montagne. C’est un facteur limitant à prendre.

Enfin, l’accessibilité est également un levier de négociation du prix d’achat puisque si une parcelle n’est pas accessible en l’état, il faudra provisionner des travaux pour réaliser des chemins d’accès, des places de retournement, ou d’autres ouvrages.

Non, les anciens associés sont protégés par le fait que la prime d’émission des nouveaux souscripteurs permet d’y prélever le report à nouveau par part, ce qui fait qu’ils « achètent », en quelque sorte, la performance passée. Le choix d’avoir un délai de jouissance très court (le jour qui suit la souscription) est un choix d’engagement de nos associés et permet de les impliquer immédiatement dans la gouvernance si une Assemblée est organisée. (Voir section 14.4 de la note d’information).